Es habitual la suspensión de la inscripción registral por que “no haya constancia de situación arrendaticia de las fincas en el momento del remate y adjudicación”
Pues si bien es cierto que el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece para el caso de «venta de la vivienda arrendada» (también en caso de venta de fincas para uso distinto del de vivienda) que el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en el mismo precepto legal:
«2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender (…). 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, (…). El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega (…)».
Y al aspecto registral se refiere el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público».
SOLUCIÓN A LOS PROBLEMAS CON LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LA SITUACIÓN ARRENDATARIA
1- Si la expresión «de lo actuado durante el proceso no constan arrendatarios en las fincas hipotecadas», que figure en el decreto judicial de adjudicación calificado, y las manifestaciones vertidas por la administradora de la sociedad adjudicataria en acta notarial autorizada «que la citada finca se encuentra actualmente libre de ocupantes e inquilinos»), son suficientes para entender cumplido el mandato impuesto por el apartado 5 del mismo artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
TODO ELLO PORQUE Respecto de la forma en que debe hacerse constar la libertad de arrendamiento, dadas las particularidades de la transmisión, dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente en las propias actuaciones judiciales, ante notario, o mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador, no bastando una mera alegación de que del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios y sin que la misma pueda ser inferida de otros datos o documentos, al ser una manifestación de contenido expreso y específico.
Por tanto, la inscripción registral de las fincas adjudicadas requiere prestar especial atención a la acreditación de su situación arrendaticia. Esta circunstancia resulta especialmente relevante cuando la transmisión se produce como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria, ya que debe quedar constancia expresa de si existen o no arrendatarios en el inmueble. Además, es importante tener en cuenta que esta acreditación debe realizarse mediante una manifestación expresa del adquirente, sin que pueda deducirse únicamente de la documentación existente en el procedimiento judicial.
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